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万达推商业地产众筹1000元起步产品设计考验监管红线

发布时间:2021-01-07 11:16:25 阅读: 来源:护目镜厂家

每日经济新闻记者 杜冉乐

半月前推出“快利来”,风靡上百个万达广场,让快钱借万达疯狂了一番,如今万达又借力快钱,站在了互联网金融的“风口”上。

昨日(6月8日),万达联手快钱发起了一款名为“稳赚1号”的互联网金融产品,号称是万达首个商业地产众筹产品,业内称之为“Pre-REITs”产品,投资门槛仅为1000元,最高认筹100万元,预计年化收益可达12%以上。

作为面向大众投资的众筹产品,“稳赚1号”所筹的资金将如何独立管理运作?随着万达广场规模性建设,该产品最长达7年的投资期能不能让这一收益率按约兑现?又如何避开互联网平台“自融”风险?这是广大投资者关注的问题。

投资门槛仅1000元

从万达披露的资料来看,“稳赚1号”的投资门槛仅为1000元。类似于公募基金产品,也是以份为单位,认筹起点最低1份,超出部分以1份递增,最高认筹1000份,也就是100万元。

拿到了万达众筹的入场券,投资人不禁要问:钱要投到哪儿去?上述产品资料显示,标的主要为万达2015年新开工且在2016年开业只租不售的万达广场项目,但万达强调,其有权根据筹集情况调整基础资产。

对于投资人更关心的资金回报率,按照上述产品设计,万达给出了两部分收益,一部分是净物业租金收益,预期年化收益率6%,以每年7月15日为兑现日;另一部分为物业增值收益,预计收益率6%,退出时会一次性发放。

上述众筹份额的流动性,万达也表示可以“转让或机构收购”。《每日经济新闻》记者注意到,上述产品投资期限不超过7年,在退出设计上,万达的思路是,要么将来把标的项目打包做成REITs产品等形式上市,要么通过第三方并购所投标的股权或资产,其转让对价的增值不会低于实际众筹资金的年化收益率6%。

美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏解释称,除了6%的每年租金分红,一旦REITs上市,资产增值收益70%归投资人享有,而此次基础资产全部按成本价卖给投资人,REITs上市会有高额增值空间。

万达也想到了内部解决方法。万达称,或指定第三方在第7次派发收益之前,以不低于实际众筹资金1.5倍收购众筹标的股权或资产;发起人使用上述转让所得资金,回购投资人持有的众筹标的份额。“回购条款比较重要,这类似于万达发行的一个带有选择权的债券。”蒋鹏解释说,从债券角度讲,年化收益率6%的基础定价,同时还有资产支持,加上万达集团的无条件担保,还有7年150%的回购条款,条件极其优厚。但不知道万达是否会准确对应资产并设置隔离。

除了万达,围绕互联网众筹,各路资本正起舞狂欢。近日,平安好房与大华基金宣布成立了国内第一只50亿元规模的地产众筹基金。

机构投资者认购居多

当前国内商业地产正陷入“结构性过剩”和资产价值与租金收益相背离的双重“魔咒”,万达大胆推出互联网众筹产品,且门槛低至1000元,为何大众实际认购并不活跃?

万达一位高管告诉记者,截至目前,认购上述产品的主要是机构投资者。

一位行业人士感叹,7年投资期太长了。该人士担忧,如果众筹标的资产不能出表,就不能算是轻资产,而应是类股权投资,算是一个“夹层”,只能看做一种创新的融资渠道。

对上述众筹资金,将如何进行独立管理运作?蒋鹏说,投资资金项目包应进行一对一资产隔离,投资份额对应的是5个项目一组的资产包。记者注意到,这种说法其实就是一种大基金嵌套小基金的模式。

不过,上述万达高管告诉记者,他们并未采取很复杂的结构设计,比如单独设立投资公司(如SPV结构)。但该高管对外界的说法并无直接回应。

此外,外界也担忧万达可能涉及互联网平台“自融”问题(自融是指实体企业自己在线上开办网贷平台,融到的资金主要用于自己企业或关联企业使用,此举就涉嫌非法集资)。上述万达高管说,通过快钱方式营造一个分销平台,国家正在进行试点,设计产品时已规避掉了合规风险。

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