上海最严楼市新政来袭高房价的幕后推手到底是谁-【资讯】

发布时间：2021-07-14 18:46:12 阅读：次来源：护目镜厂家

金评媒

导语：当高房价将一分为二——能够享受房价上涨红利的少数人和买不起房的大多数人时，楼市就不仅仅是一个经济问题，而是一个社会问题了。房价调控变成了一件不得不做的事。

靴子落地！传言了若干天的上海楼市调控大招终于正式出台了！

今日上午10点，上海市政府就房地产调控召开新闻发布会，公布了一系列新政。其中以下几条最引人关注：

1、非本市户籍居民，家庭购房需连续缴纳满5年社保，或个人所得税；

2、二套房普通住宅首付比例不低于50%，非普通住宅首付比例不低于70%；

3、首付款需承诺为自有资金。

之前传言最多的调控项目，如“二套房首付提至7成”、“限制非沪籍人士购房资格”、“从严限价”等等，都一一得到兑现。上海本次楼市调控政策也因此被称为“史上最严”。

有意思的是，受新政出台前的“末班车”效应影响，昨天上海楼市陷入了“疯狂”，一天内一手房成交量竟超过1700套！网签系统更被“挤爆”，不得不让“技术人员设法解决”，并将网上合同备案系统签约时间延长至24时。

单日签售1700套房是什么概念呢？据有关数据，今年3月以来，上海日均交易533套，而去年同期是170套……

没错，是去年的10倍。

无独有偶，深圳近日也出台了楼市调控政策，其中的杀手锏包括：严查首付贷，严查婚姻状况，严格控制月供收入比不低于50%，住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理。

众所周知，近一年来一线城市房价经历了一轮“疯牛破栏”式的暴涨，深圳领涨全国，北京紧随其后，上海成了后起之秀。这次两大城市各出调控大招，明显就是要给这一轮非理性上涨降温。有人说，这是给希望买房的人带来了“利好”，因为上海出台更严厉的调控政策，房价也就涨不动了。事实真是如此吗？

——如果真是如此，又何来昨天那一波1700套的疯狂成交量呵。

十年调控，十年涨价

近十年来，一边是不断加码的调控，一边是不断上涨的房价，中国的房价从来没有一次是楼市调控给调下来的。相反，本届政府上台以后，对房地产采取了宽松的不闻不问的政策，甚至主动放弃了大多数调控措施，房价不仅没有报复性上涨，反而出现了全国范围的下降。这是为什么呢？

要回答这个问题，我们首先要明确，楼市调控的目的是什么。

十年时间，市场环境千变万化，但高层对于房地产的态度，似乎永远是“维稳”。既然是“维稳”，调控自然不是为了让房价下跌，也不是让房价停止上涨，而是希望不要“涨得太快”。甚至从因果关系来看，不是因为上涨导致了限购，而是正相反，是限购保证了上涨的可持续性。

那么，不要“涨得太快”是为了让老百姓买得起房子吗？如果这么想，你就too young too naive了。事实上，房价过快上涨的最大风险是：随时崩盘。可能换成股市，大家的体会会更深一点。我们早就多次领教过股市的暴涨暴跌了，只要是进入了暴涨阶段，随时就会迎来暴跌——楼市也是一样，因此政府在房价上涨时保持观望，等到出现崩盘风险时，就赶紧跳出来顺应民意进行“调控”，把房价按住，自然就不会下跌了。

君不见，一直以来，最严格执行调控和限购政策的都是一线城市，而一线城市房价始终坚挺甚至“跳涨”；而那些宽松到给学生送房子的城市（就不点名了），房价却跌跌不休……调控造成房价上涨的事实非常明显。

又有人要问了，难道房价上涨都是调控造成的吗？为什么调控不能让房价下跌呢？

房价为什么要上涨？

要理清房价和调控的关系，我们还要看清楚房价上涨的根源。

房价上涨并不可怕，关键要看推动房价上涨的动力是什么。如果是自住型刚需（包括首套房和改善型住房），那就是健康的需求。在这种情况下上涨，完全是正常的市场供需关系的结果，只要加大住房供给就能解决问题了。

但如果是投资炒房而造成的房价上涨，那问题就大了。一方面是，就算加大住房供给，对改善市场环境也没多大作用，另一方面是，这个时候房价就只能涨不能跌了——一旦下跌，投资客、银行贷款和相关资金链条都会全断裂，甚至最终可能引发金融危机。

那么，近一年来一线城市房价暴涨的原因是什么呢？从新建住房量和高层一直呼喊的“去库存”来看，可以肯定的是供给端没有太大问题，那么出现问题的一定是需求端了。从人口增长情况来看，无论是首套房还是二套房的需求，都不足以掀起这么大的风浪，肯定又是疯狂炒房的投机资金进入了市场。

支撑投机性炒房资金的不是别人，正是货币信贷宽松以及去年引发“股灾”的场外配资。甚至连操作手法都与去年股灾如出一辙，不过，这次瞄准的是购房首付款。在“首付贷”的盛行下，购房者可以以一成首付、甚至不花自己一分钱就可以购房了，资金门槛大大降低，风险隐患就大幅提高了。购房者购房款全额均为借贷，还款压力自然倍增，收入稍稍不稳定或者下降，就有可能发生断供。同时，利率上涨，监管政策收紧等可能引爆整体风险。

在投机资金疯狂流动的市场，房价更加只能涨不能跌了。一旦房价下跌，就会产生各种次级贷款，后果可能比去年的股灾悲剧更严重。

如何评价这次上海深圳的调控政策？

银库金融副总裁齐俊杰认为，看一个地方是不是真心地做好房地产调控，只需要关注他的金融属性。2008年之后，房价的上涨主要就是金融推动的，跟所谓的刚需关系已经越来越小了。

可以看到，08年以后三次房价下跌，都是跟金融政策息息相关的。08年是金融危机，11年是欧债危机，14年则是市场流动性紧张，出现了多次钱荒。总体来看，有一个共性就是社会上的钱变少了，房价就开始波动了。

所以，要想真的调控房价，就要在金融属性上下功夫，减少流向楼市的资金量，降低杠杆率，堵截各种热钱流入的途径。

从这个层面来看，这次上海的调控政策，特别是提高二套房首付，明显是最大力度地降杠杆。这对投机投资有极大杀伤力，特别是对于上海的高价非普通住宅，在政策实行后，可能会出现购买力的断崖。所以昨天的楼市交易狂热，很可能就是最后一棒了。现在还庆幸在政策出台前多拿了一套房，但等你想卖的时候，会发现那些人傻钱多的购房者呢？怎么都不见了？——不是不见了，是他们在没有银行杠杆的情况下，根本拿不出这么多钱来。

按这个标准，只要不作弊，上海基本没什么普通住宅了

至于深圳的调控政策，则是更明显地去杠杆。严查首付贷就是要从源头上解决断供的可能，并且着重强调了月供收入比严查。要知道，这个指标之前都被虚开了，很多中介都能给你多开收入，多贷款。看着是方便买房的，但其后的风险不言自明。一旦稍微有点意外，比如突然失业了，就可能面临断供局面，这对银行的打击是致命的。所以严查这个指标，其实也是在化解金融风险，减少炒房的可能。

这样看来，两个一线城市是真的下重手整顿房价了——当然啦，这很可能只是政府迫于压力，无奈之举而已——毕竟底层群众的住房需求压力越来越大，同时中央的去库存喊话也不断施压。这不仅是指一线城市的库存，还包括了三四线城市的去库存需求：如果一线城市房价疯涨，很多人卖掉老家的房子，去交一线城市的首付，客观上加剧了三四线城市的库存高压，不就明显违背了中央精神了吗？更不用说一线城市的资产泡沫金融风险会有多大了。

当高房价已经将一线城市的人群一分为二——能够享受房价上涨红利的少数人和买不起房的大多数人时，楼市就不仅仅是一个经济问题，而是一个社会问题了。在这种背景下，房价调控就变成了一件不得不做的事。

当然，这场一线城市的高房价歼灭战到底有没有成效，是有效抑制房价上涨还是进一步推动，还等我们拭目以待了。

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